La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, relative à la simplification de la vie économique, apporte plusieurs modifications au régime des baux commerciaux.
Ces dispositions concernent les bailleurs, les commerçants et les artisans. Elles portent notamment sur le paiement des loyers, le dépôt de garantie, les clauses résolutoires et la vente des locaux commerciaux.
L'objectif de plusieurs de ces mesures est de faciliter la gestion des engagements financiers du locataire.
Il est toutefois nécessaire de distinguer les règles immédiatement applicables de celles qui concernent uniquement certains baux ou certaines opérations.
L'article L. 145-32-1 du Code de commerce, créé par la loi du 26 mai 2026, permet à certains locataires commerciaux d'exiger une mensualisation du loyer.
Cette faculté concerne les locaux destinés au commerce de détail, au commerce de gros ou aux prestations de services commerciales ou artisanales.
Elle ne bénéficie pas automatiquement aux locaux exclusivement destinés à des bureaux ou à des entrepôts.
Le locataire doit également respecter les conditions relatives au paiement de ses loyers et charges. Les arriérés préalablement contestés font l'objet d'un traitement particulier.
Lorsque les conditions sont réunies, le changement de périodicité prend effet à l'échéance suivante prévue au bail.
Cette mesure s'applique aussi aux baux en cours lors de la promulgation de la loi.
L'article L. 145-40 du Code de commerce prévoit désormais un plafond de trois mois de loyer pour les dépôts de garantie relevant du nouveau dispositif.
Ce plafond concerne les baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi.
Il s'applique aux locaux commerciaux ou artisanaux visés par les nouvelles dispositions.
Le texte encadre également les garanties demandées pour assurer l'exécution du bail.
Il distingue par ailleurs le dépôt de garantie constitué par une somme d'argent des autres formes de garanties.
La restitution des sommes versées doit intervenir dans un délai raisonnable ne dépassant pas trois mois après la remise des clés, sous réserve des déductions justifiées.
Pour les baux déjà en cours lors de la promulgation, cette règle de restitution s'applique lorsque les clés sont remises à compter du 26 août 2026.
La restitution des autres garanties obéit à un délai spécifique de six mois.
L'article L. 145-41 du Code de commerce encadre la clause résolutoire du bail commercial.
Cette clause permet, dans les conditions légales et contractuelles, de sanctionner certains manquements du locataire.
La loi du 26 mai 2026 ajoute des conditions particulières lorsque la clause résolutoire est invoquée pour des loyers impayés.
Pour bénéficier de délais de paiement dans ce cadre, le locataire doit notamment démontrer sa capacité à régler sa dette locative.
Il doit également avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
Ces conditions intéressent autant le locataire qui demande des délais que le propriétaire qui poursuit le recouvrement.
Elles rendent particulièrement importante la préparation des justificatifs financiers.
Certains baux prévoient une variation du loyer selon un indice.
Une clause tunnel permet de limiter l'ampleur de cette variation.
L'article L. 145-38-1 du Code de commerce encadre désormais les clauses limitant la variation de l'indice des loyers commerciaux, appelé ILC.
L'encadrement doit intervenir à la hausse comme à la baisse, dans les mêmes proportions.
Cette précision est importante : une clause protégeant uniquement le bailleur contre une diminution du loyer ne correspond pas à ce mécanisme symétrique.
L'examen du contrat reste indispensable pour apprécier la rédaction et les effets de la clause.
L'article L. 145-46-1 du Code de commerce prévoit, dans certaines situations, un droit de préférence au bénéfice du locataire lorsque le propriétaire envisage de vendre un local commercial ou artisanal.
La réforme précise la définition des locaux concernés.
Elle vise notamment les locaux destinés principalement à des activités commerciales ou artisanales, avec certaines réserves et dépendances.
Les locaux exclusivement destinés à des bureaux et les entrepôts font l'objet d'exclusions prévues par le texte.
Le droit de préférence ne s'applique pas à toutes les ventes.
Il convient donc de vérifier la nature du local, l'opération envisagée et les exceptions légales.
Prenons l'exemple d'une entreprise exploitant une boutique à Évry-Courcouronnes.
Son bail prévoit un paiement trimestriel du loyer.
Elle souhaite passer à un règlement mensuel afin de mieux répartir ses dépenses.
Si elle remplit les conditions de l'article L. 145-32-1, elle peut demander cette mensualisation.
Quelques années plus tard, lorsque son bail arrive à échéance, elle envisage de renouveler son contrat.
Les nouvelles règles relatives au dépôt de garantie peuvent alors devoir être prises en compte.
Si le propriétaire envisage de vendre les locaux, la question du droit de préférence peut également se poser.
Ces différentes situations montrent qu'une même réforme peut produire des effets à plusieurs étapes de la relation locative.
Pour un bailleur comme pour un locataire, la première démarche consiste à relire le bail commercial.
Il faut identifier les stipulations relatives au règlement du loyer, au dépôt de garantie, à l'indexation et à la résiliation.
La date de conclusion ou de renouvellement du bail doit être vérifiée.
Il convient ensuite d'examiner l'activité exercée dans les locaux.
Les nouvelles dispositions ne sont pas toutes applicables aux mêmes catégories de biens.
En présence d'un désaccord, il est utile de conserver les échanges et les justificatifs financiers.
Une analyse juridique permet de déterminer les dispositions applicables au contrat concerné.
La loi du 26 mai 2026 apporte plusieurs changements aux baux commerciaux.
Elle facilite notamment la mensualisation du loyer, encadre les garanties et précise certaines règles relatives aux impayés et à la vente des locaux.
Chaque mesure possède toutefois son propre champ d'application.
Le cabinet LAW & CO' AVOCAT accompagne les bailleurs, commerçants et entreprises dans la rédaction, l'analyse et les litiges relatifs aux baux commerciaux en Essonne et en Île-de-France.
LAW & CO' AVOCAT, Maître Corinne NJINE TESSIER, avocate au barreau de l'Essonne, Évry-Courcouronnes. Prenez rendez-vous avec le cabinet.