Lorsqu'un commerçant prend un local à bail, le propriétaire peut demander le versement d'un dépôt de garantie.
Cette somme vise à garantir certaines obligations du locataire dans le cadre de l'exécution du bail.
Pendant longtemps, le montant du dépôt de garantie était largement déterminé par les stipulations contractuelles.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, relative à la simplification de la vie économique, modifie cette situation pour certains baux commerciaux.
Elle encadre désormais le montant des garanties et les conditions de leur restitution.
Ces nouvelles dispositions figurent notamment à l'article L. 145-40 du Code de commerce.
La loi du 26 mai 2026 introduit un plafond de trois mois de loyer.
Cette limite s'applique aux baux commerciaux relevant du nouveau dispositif.
Elle concerne les locaux destinés principalement à une activité de commerce de détail, de commerce de gros ou à des prestations de services commerciales ou artisanales.
Le texte encadre également la valeur de certaines garanties demandées par le bailleur pour assurer l'exécution du contrat.
Il ne faut donc pas examiner seulement la somme versée directement à titre de dépôt de garantie.
D'autres engagements contractuels peuvent devoir être pris en compte.
Le plafond ne s'applique pas automatiquement à tous les baux professionnels.
Les locaux exclusivement destinés à des bureaux ou à des entrepôts sont notamment exclus des nouvelles règles de plafonnement.
La date du contrat est essentielle.
Le plafonnement concerne les baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi du 26 mai 2026.
En pratique, les baux signés ou renouvelés depuis le 28 mai 2026 entrent dans le champ temporel du nouveau dispositif, sous réserve des autres conditions légales.
En revanche, le plafond n'a pas été rendu rétroactivement applicable à tous les baux précédemment conclus.
Un locataire dont le bail est ancien ne peut donc pas automatiquement exiger la réduction immédiate d'un dépôt de garantie versé avant la réforme.
Il convient de vérifier la date de conclusion du bail, les éventuels renouvellements et la nature des locaux.
Cette distinction permet d'éviter de confondre les dispositions relatives au montant initial du dépôt avec celles concernant sa restitution.
L'article L. 145-40 du Code de commerce prévoit désormais que les sommes versées à titre de garantie sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois.
Ce délai court à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.
Le texte vise une remise en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
La restitution peut tenir compte des sommes restant dues au propriétaire.
Certaines sommes justifiées peuvent également être déduites lorsque le bailleur pourrait être tenu de les payer à la place du locataire.
Il ne s'agit donc pas d'une obligation de restituer systématiquement l'intégralité du dépôt de garantie, indépendamment de la situation du bail.
Le bailleur doit toutefois pouvoir justifier les retenues opérées.
Oui, pour la restitution des sommes, sous les conditions prévues par la loi.
L'article 62 de la loi du 26 mai 2026 prévoit que la nouvelle règle de restitution s'applique également aux baux en cours lors de sa promulgation lorsque les clés sont remises à l'expiration d'un délai de trois mois après cette promulgation.
Cette date correspond au 26 août 2026.
Ainsi, un bail conclu avant la réforme peut être concerné par le nouveau délai de restitution lorsque le locataire quitte les locaux à compter de cette date.
Il faut donc distinguer deux questions.
La première concerne le plafond du dépôt au moment de la conclusion ou du renouvellement.
La seconde concerne la restitution du dépôt à la fin du bail.
Les conditions d'application ne sont pas identiques.
Un bail commercial peut prévoir d'autres garanties qu'une somme d'argent.
Il peut notamment s'agir de garanties bancaires ou d'engagements portant sur certains biens ou titres.
La loi du 26 mai 2026 prévoit des dispositions particulières pour ces garanties.
L'article L. 145-40 du Code de commerce fixe notamment un délai de six mois pour leur restitution et les formalités de mainlevée concernées.
Le texte prévoit également des règles spécifiques lorsque les locaux loués changent de propriétaire.
Dans certaines situations, l'obligation de restitution du dépôt constitué en argent est transmise au nouveau bailleur.
Les autres garanties peuvent faire l'objet de conséquences juridiques distinctes.
Il est donc utile de vérifier la nature exacte des garanties prévues dans le contrat.
Prenons l'exemple d'un commerçant qui exploite une boutique dans l'Essonne depuis plusieurs années.
Son bail a été conclu avant la loi du 26 mai 2026.
Il décide de quitter les locaux et remet les clés à son bailleur le 30 septembre 2026.
Cette remise intervient après le 26 août 2026.
Les nouvelles dispositions relatives au délai de restitution des sommes versées à titre de garantie peuvent donc s'appliquer, même si le bail est ancien.
Le propriétaire doit respecter un délai raisonnable qui ne peut excéder trois mois à compter de la remise des clés.
Il peut toutefois effectuer les déductions prévues par la loi lorsque celles-ci sont justifiées.
Si un désaccord apparaît sur les sommes retenues, les documents contractuels et les justificatifs doivent être examinés.
La préparation de la sortie des locaux est importante.
Le locataire doit conserver les documents relatifs à la remise des clés.
Il est également utile de disposer de l'état des lieux de sortie et des documents permettant d'identifier les sommes versées.
Le bailleur doit, de son côté, pouvoir expliquer les éventuelles retenues.
Les décomptes locatifs et les justificatifs peuvent présenter un intérêt en cas de contestation.
Il est recommandé de vérifier les conditions de restitution prévues au bail et leur conformité avec les dispositions impératives applicables.
En cas de désaccord persistant, une analyse juridique permet d'identifier les obligations de chacune des parties.
La loi du 26 mai 2026 modifie les règles relatives au dépôt de garantie des baux commerciaux.
Le plafond de trois mois de loyer concerne certains nouveaux baux et renouvellements.
La restitution des sommes est désormais encadrée par un délai maximal de trois mois après la remise des clés, dans les conditions prévues par la loi.
Les autres garanties font l'objet de règles spécifiques.
Le cabinet LAW & CO' AVOCAT accompagne les bailleurs et les locataires commerciaux dans l'analyse de leurs contrats et les litiges relatifs à la restitution des garanties.
LAW & CO' AVOCAT, Maître Corinne NJINE TESSIER, avocate au barreau de l'Essonne, Évry-Courcouronnes. Prenez rendez-vous avec le cabinet.